فهرست مطالب

فصل اول: مقدمه 

مسکن¬ به همراه خوراک و پوشاک از دیرباز به¬عنوان اصلی¬ترین نیاز جوامع انسانی مطرح بوده است. کارکرد اصلی مسکن علاوه بر نقش آن به¬عنوان سرپناه، فراهم آوردن شرایط مطلوب برای خانواده به¬منظور تحقق فعالیت¬های خانوادگی است. از سوی دیگر، اهمیت بازتاب¬های اقتصادی-اجتماعی مسکن موجب گردیده تا دولت¬ها توجه ویژه¬ای به این بخش داشته باشند و در صدد برنامه¬ریزي مسکن به¬منظور نیل به توسعه اجتماعی و اقتصادی برآیند.
” برنامه¬ریزي مسکن عبارت از تلاشی متمرکز به¬منظور یافتن راهکارهای تامین سرپناه است، که می¬توان آن¬را در قالب جستجوی چارچوبی برای منطقی کردن روابط دو سویه بین بخش عرضه و تقاضا خلاصه کرد. در این چارچوب، افزایش کارآیی بخش عرضه، توانمندسازی بخش تقاضا، شفاف و سازگار کردن روابط بین آن¬ها و انطباق زمانی و مکانی این دو، در جهت دستیابی به بهترین نتایج و حصول مطلوبیت لازم، می¬تواند اقدام¬های مورد انتظار در برنامه¬ریزي بخش مسکن را رقم زند” (امچکی, 1379, ص. 6).
بنابراین برنامه¬ریزي مسکن، باید در جهت شناخت ویژگی¬های متعدد بازار مسکن و بهبود آن در جهت ایجاد عدالت در دسترسی به مسکن مناسب برای همه اقشار جامعه صورت گیرد. “امروزه یکی از ویژگی¬های بازار مسکن در کشورمان فقدان بهره¬مندی عادلانه اقشار مختلف جامعه از نعمت¬های رشد تولید مسکن در چند سال اخیر می¬باشد. شاید به همین دلیل توجه به وضعیت مسکن اقشار کم¬درآمد را بتوان به¬عنوان یک ضرورت اساسی در برنامه¬ریزي¬های آتی مسکن تلقی کرد” (یزدانی, 1384, ص. 14). زیرا برای بسیاری از بی-خانمانان و قشر فقیر هزینه مسکن و هزینه اجاره قابل پرداخت نیست (Balchin & Stewart, 2001) و بخش عمده¬ای از خانوارهای بدون مسکن را خانوارهای با درآمد کم و متوسط تشکیل می¬دهند که به¬دلیل مشکلات اقتصادی و درآمد ناچیز قادر به تامین مسکن خود نیستند.
پدیده بی¬مسکنی یا بدمسکنی اقشار کم¬درآمد شهری از جمله مسائلی هستند که به¬طور نسبی در همه کشورهای دنیا وجود دارد. هر کشوری بنا بر ماهیت سیاسی ایدئولوژی حاکم، امکانات مالی و دیدگاه¬های صاحب¬نظران خود، روش¬های مختلفی را برای بهبود وضعیت مسکن اتخاذ می¬نماید. ایران نیز از این قاعده مستثنی نبوده و همواره از سوی سیاست¬مداران و یا کارشناسان، راهبردها و راهکارهایی برای بهبود وضع مسکن کشور پیشنهاد شده است. از جمله مهم‌ترین راهکارها، تدوین برنامه¬های میان¬مدت توسعه در راستای کاهش معضل مسکن می¬باشد. به‌طورکلی تقسیم¬بندی این برنامه¬ها به دو صورت برنامه¬های قبل از انقلاب و برنامه-های بعد از انقلاب می¬باشد. که در هر دوره پنج برنامه عمرانی میان¬مدت تدوین شده است. اما توجه به مسکن از برنامه سوم توسعه قبل از انقلاب شروع شد و در برنامه سوم بعد از انقلاب بیش¬تر از برنامه¬های قبلی مورد توجه قرار گرفت. آنچه که در این پژوهش مورد نظر می باشد، مقایسه¬ی عملکرد سیاست¬های اعمال شده در برنامه سوم و چهارم عمرانی بعد از انقلاب اسلامی و اثر بخشی این سیاست¬ها بر مسکن کم¬درآمدها با در نظر گرفتن شاخص¬های مختلف می¬باشد.

1-1- طرح مسئله و ضرورت تحقيق………………………………. 3
1-2- اهداف تحقيق …………………………………………………5
1-3- سؤالات تحقيق……………………………………………….. 5
1-4- پیشینه تحقیق………………………………………………….5
1-5- فرضيه تحقيق………………………………………………… 14
1-6- روش تحقيق………………………………………………….. 14
1-7- مراحل تحقيق………………………………………………… 15
1-8- روش و ابزار گردآوري اطلاعات………………………………. 16
1-9- روش تجزيه و تحليل اطلاعات……………………………….. 16

فصل دوم: مبانی نظری

تفاوت در ساختار حکومت، جهت¬گیری سیاسی و ترکیب سازمانی، عوامل خاص تاریخی، جغرافیایی، فرهنگی و شرایط اقتصادی- اجتماعی می¬تواند منجر به تنوع در مکانیزم مسکن و نتایج آن شود. شناخت این تفاوت¬ها زمینه¬ی “هم ارزی مفهومی ” را مطرح نموده بنابراین مقایسه اهداف، مداخلات و نتایج کاملا وابسته به زمینه می¬باشند (Austin, et al., 2013). مقایسه تطبیقی مسکن می¬تواند دیدگاه¬های جدیدی راجع به مکانیزم مسکن و تاثیر مداخلات سیاسی برای مشکلات رایج ارائه دهد (همان).
مقایسه تطبیقی به ما اجازه می¬دهد تا چگونگی تاثیر عوامل اقتصادی و اجتماعی و سیاسی بر کیفیت مسکن برای خانوارهای با سطوح درآمدی مختلف را درک کنیم (Hardman, 1993).

2-1-2- شکست بازار در تامین مسکن
با توجه به این‌که تامین مسکن برای اقشار کم‌درآمد همواره در مسیر بهینه خود حرکت نمی‌کند، بسیاری از اقتصاددانان تامین مسکن اقشار کم‌درآمد را از مصادیق شکست بازار معرفی نموده و دولت را مکلف به اعمال دخالت در بازار می‌نمایند (حمیدی, 1384).

2-1-3- اثربخشی
اثربخشی را درجه تحقق اهداف در سازمان تعریف می¬کنند؛ در واقع اثربخشی نسبت به ستانده واقعی و ستانده مورد انتظار با برنامه¬ریزی تعریف شده است (محمدی مقدم, 1386). اثر بخشی به معنای توانایی مداخله¬ای که منجر به عملکرد بهتر برای جمعیت هدف شود، می¬باشد (Schillinger, 2010, p. 2)، در این راستا اثر بخشی بر بازده و کیفیت زندگی و نیز انسجام مولفه‌های زیرگروه¬ موثر می¬باشد (Schillinger, 2010, p. 7). درک اهداف سازمان از نخستین گام¬¬¬هایی است که باید در رابطه با سنجش اثربخشی برداشته شود. هدف¬ها در واقع مقاصد مطلوبی است که سازمان برای آینده خود در نظر گرفته است؛ بنابراین اهداف می-توانند طیف وسیعی از خواسته¬های سازمان را شامل شوند و این امر موجب می¬شود تا اثربخشی تنها در خصوص ستانده یا برنامه مورد انتظار تعریف نشود (محمدی مقدم, 1386).

2-1-4- مسکن
مسکن حاصل فرآیند چندگانه اجتماعی، اقتصادی و فیزیکی است که شامل مسائلی از جمله مکان، کیفیت ساختمان، پایداری و دوام، هزینه، سرمایه¬گذاری طولانی¬مدت، تصرف زمین، مبادله، دسترسی، انتخاب خانواده و محله بیرونی می¬باشد (Meng & Hall, 2006). مسکن مسئله¬ای مهم در ایجاد جامعه¬ای سالم می¬باشد (Liu, 2010)، مسکن مناسب نتایج مثبتی از جمله سلامت جسمی و روانی، روابط پایدار خانوادگی و دسترسی پایدار به اشتغال را به¬دنبال دارد (Berry, 2012). مسکن سهم وسیعی از کل اقتصاد را تشکیل می¬دهد (Liu, 2010) چراکه در بسیاری از کشورها سهم ویژه¬ای از میانگین درآمد را در بر می¬گیرد بنابراین تغییر در قیمت مسکن، تاثیر مهمی بر استانداردهای زندگی دارد (Whitehead, 2007; Quigley & Raphael, 2004) از سوی دیگر مسکن امتیاز ویژه¬ای در ایجاد فرصت¬های جدید برای تولید درآمد جدید خانواده¬ها دارد، زمانی که سکونت¬گاه مجهز به برق، آب، فاضلاب و جمع¬آوری زباله باشد، مسکن به سادگی مکانی برای کارهای مختلف از قبیل مغازه¬های کوچک یا ویترین¬های فروشندگی برای همه انواع کسب و کار از جمله فعالیت¬های تعمیرکاری تا فعالیت¬های فرعی دیگر می¬شود (Bredenoord & van Lindert, 2010).
مسکن مناسب به عنوان نیاز اساسی انسان، امری پذیرفته شده می¬باشد. حق مسکن به‌طورکلی شامل مشخصه¬هایی از جمله حق مسکن مناسب، حق مسکن مقرون‌به‌صرفه، حق انتخاب مسکن می شود (Yung & Lee, 2013). در منشور اجتماعی اروپا ضمن موافقت با مقرون¬به¬صرفه نمودن مسکن، در رابطه با حق مسکن سه معیار به صورت زیر تعریف شده¬اند:
1. افزایش دسترسی به مسکن با استانداردهای مناسب؛
2. جلوگیری از بی¬خانمانی و کاهش آن با زدون تدریجی بی خانمانی؛
3. قیمت¬گذاری مسکن به‌گونه¬ای که برای اشخاصی که فاقد منابع کافی هستند در دسترس باشد (Smith J. , 2012)؛
حق مسکن مناسب و مقرون‌به‌صرفه مشخصه¬های مهمی هستند که بر اساس مطرح بودن آن¬ها به‌عنوان نیازهای اساسی قرار گرفته‌اند (Yung & Lee, 2013)تا جایی که در تعریف مسکن سه ویژگی برای مسکن تعریف شده که عبارتند از کافی بودن، مقرون‌به‌صرفه و مناسب بودن. کافی به این معنا که واحدهای مسکونی ملکی و اجاره¬ای با کیفیت خوب برای خانواده¬های کم¬درآمد موجود باشد. مقرون‌به‌صرفه یعنی قیمت کلی مسکن برای خانواده¬های کم¬درآمد قابل پرداخت باشد. شایسته به این معنا که مسکن پایه¬ای را برای سلامت روانی و فیزیکی، رشد فردی و رسیدن به اهداف زندگی فراهم آورد (Njathi, 2011).

2-1-5- فقر
فقر به¬معنای عدم توانایی تامین حداقل نیازهای روزمره بوده (Alem, Kohlin, & Stage, 2013) و از نظر سیاسی حساس می¬باشد و شامل معانی ایدئولوژیک است (Hesselberg, 1995) و به¬عنوان پدیده¬ای چندوجهی شناخته شده (Satterthwaite, 2001; Chamhuri, et al., 2012)، که شامل درآمد کم، دارایی¬های ناکافی برای افراد، خانواده¬ها و جوامع، مسکن نامناسب، زیرساخت¬های نامناسب، خدمات اولیه نامناسب، عدم حفاظت کافی از حق شهروندی، عدم امکان مشارکت در سیستم سیاسی می¬باشد (Satterthwaite, 2001). فقر معمولا این‌گونه تعریف می¬شود که کدام افراد در یک جامعه زیر استانداردهای حداقل قابل قبول زندگی قرار می¬گیرند (Sen, 1986).
فقر از راه¬های مختلفی می¬تواند اندازه¬گیری شود و خط میان فقرا و غیر فقرا می¬تواند در سطوح مختلفی ترسیم شود. دو عقیده کلی در رابطه با فقر وجود دارد، فقر مطلق که به سخت¬ترین نوع زندگی مادی اشاره دارد، امرار¬معاش در حداقل شرایط و فقر نسبی که به سطحی از مصرف و مشارکت اشاره دارد که کمتر از سطح مصرف و مشارکت معمول در یک جامعه می¬باشد (Hesselberg, 1995). رایج¬ترین رویکرد در اندازه¬گیری فقر، اندازه¬گیری¬های کمی است. سنجه¬های پولی که در ارزیابی درآمد یا مصرف خانوار به کار می¬رود، قدرت خرید و سبد اصلی کالا را توسط خانواده در یک زمان خاص بررسی می‌کند (Chamhuri, et al., 2012). روش¬های مرتبط با سنجه¬های پولی به خاطر هدفمند بودنشان، قابلیت استفاده به‌عنوان مقیاس طیف وسیعی از متغیرهای اقتصادی- اجتماعی و امکان مطابقت با تفاوت¬های میان خانواده¬ها و نابرابری¬ها در خانواده¬ها، کاربرد زیادی دارند (همان).

2-1-6- گروه هدف
برنامه¬ریزی مجموعه¬ای از فعالیت¬هاست که منجر به تصمیم¬گیری درباره¬ی تخصیص منابع برای رسیدن به هدفی در آینده ¬می¬شود. تاکید به داشتن”هدف” در برنامه¬ریزی، هسته مرکزی و تعیین¬کننده این مباحث است، زیرا برنامه¬ریزی به¬طور اساسی بدون”هدف” معنای بیرونی ندارد و در برنامه¬ریزی¬هایی همچون برنامه مسکن، گروه هدف شامل همه آنانی است که تامین سرپناه آن¬ها موضوع برنامه است، به¬ویژه آن¬هایی که به حمایت بیشتری نیازمندند و قادر به حضور بدون حمایت برنامه در بازار مسکن نیستند. به¬همین سبب نیز در ارزیابی موفقیت این برنامه، مهم‌ترین سنجه، میزان پوشش¬دهی گروه هدف است. اما این کار مشروط به ارائه تعریف درست از گروه هدف و دسته¬بندی آن¬ها بر حسب ویژگی¬هایی است که آن¬ها را از هم متمایز ¬می¬سازد. “هدف¬گرایی”برنامه نیز در میزان پوشش¬دهی همان گروه هدف آزموده می¬شود. الزام برنامه¬های مسکن برای دست¬یابی به تعریف دقیق و روشن از گروه هدف به دلیل نیاز به تدارک اقدامات لازم و پیش¬بینی برنامه¬های اجرایی مناسب با شرایط، نیازها و الگوهای تقاضای خاص آن¬هاست. زیرا بازار مسکن به سبب شرایط خاص خود قادر به پوشش دادن تقاضاهایی که الزامات حضور در آن را ارضا نکنند، نیست. در برنامه¬ریزی مسکن تلاش می¬شود برآوردی از “نیاز” به سرپناه برای دوره¬های برنامه¬ای بدست داده شود. اما تکیه به برآوردهای کلی از “نیاز” نمی¬تواند واقع¬بینانه باشد؛ زیرا تخمین¬هایی که امکان به¬وقوع پیوستن آن با تردید همراه است نمی¬تواند مبنای برنامه¬ریزی قرار گیرد. به همین مناسبت برای افزایش موفقیت برنامه، کلیه بررسی¬ها باید برمبنای پیش¬بینی”تقاضای موثر”صورت پذیرد، که تمایل و توانایی و امکان تبدیل نیازهای کلی به تقاضای قابل ورود، تاثیرگذار و مورد عمل در بازار را نشان¬ می¬دهد؛ یعنی صرفا”نیازی موثر” تلقی می¬شود که قادر به تحمل و پرداخت هزینه¬های ورود به این ¬بازار است (پرهیزگار, امچکی, & افتخاری, 1386)

از شروع دهه 1990 استراتژی¬های مرتبط با مسکن خودیار خانواده¬ها و محلات، به‌طورکلی از سیاست¬های بین¬المللی، ملی و شهری محو شدند (Bredenoord & van Lindert, 2010).

از شروع دهه 1990 استراتژی¬های مرتبط با مسکن خودیار خانواده¬ها و محلات، به‌طورکلی از سیاست¬های بین¬المللی، ملی و شهری محو شدند (Bredenoord & van Lindert, 2010).

2-1- ترمینولوژی ……………………………………………………….18
2-1-1- مقایسه تطبیقی…………………………………………….. 18
2-1-2- شکست بازار در تامین مسکن…………………………….. 18
2-1-3- اثربخشی…………………………………………………….. 19
2-1-4- مسکن………………………………………………………… 19
2-1-5- فقر ……………………………………………………………..20
2-1-6- گروه هدف…………………………………………………….. 21
2-1-6-1-نظریه‌های اقتصادی- اجتماعی با تاکید بر هدف‌گرایی در برنامه‌ریزی مسکن ……22
2-1-7- ضریب جینی……………………………………………………. 24
2-1-7-1-درآمد مصرفی…………………………………………………. 25
2-1-8- فقر درآمدی……………………………………………………… 25
2-1-8-1-جایگاه مسکن در سنجش فقر……………………………… 25
2-1-8-2- فقر مسکن…………………………………………………… 26
2-1-9- بی ثباتی بازار مسکن…………………………………………. 27
2-1-10- سیاست های مالیاتی و مسکن……………………………. 27
2-1-11- سیاست های پولی …………………………………………..28
2-1-12- سیاست تامین مالی مسکن………………………………… 29
2-1-13- مسکن عمومی………………………………………………… 31
2-1-14- مسکن اجتماعی………………………………………………. 31
2-1-15-مسکن مقرون‌به‌صرفه(قابل پرداخت)………………………….. 32
2-1-16- سیاست های توانمندسازی …………………………………..33
2-1-17- سیاست زمین و خدمات………………………………………. 33
2-1-18- کمک به خودیاری مسکن……………………………………… 34
2-1-19- ارتقاء سکونتگاه های غیر رسمی……………………………. 35
2-1-20- بازار زمین………………………………………………………… 35
2-1-20-1-تاثیر بازار زمین بر اقشار کم‌درآمد………………………….. 36
2-1-20-2- سیاست زمین………………………………………………. 36
2-1-20-3-سیاست‌گذاری در حوزه زمین شهری…………………….. 37
2-1-20-4-اصول سیاست افزایش دسترسی اقشار کم‌درآمد به زمین 37
2-2- مداخله دولت در تامین مسکن اقشار کم‌درآمد…………………. 38
2-2-1- دیدگاه مکاتب مختلف اقتصادی در خصوص نوع و حوزه مداخله دولت 38
2-2-2- لزوم دخالت دولت در تامین مسکن کم‌درآمدها ……………….40
2-2-3- رده بندی مداخله دولت ها در تامین مسکن کم‌درآمدها…….. 41
2-2-3-1-دوره قبل از بحران اقتصادی1930(عصر کلاسیک)…………… 41
2-2-3-2-عصر کینزگرایی(پس از بحران)………………………………… 41
2-2-3-2-1-مسکن عمومی……………………………………………… 42
2-2-3-2-2-مسکن خودیار……………………………………………….. 44
2-2-3-3-دوره دولت رفاه(1970-1950) ………………………………….45
2-2-3-3-1-برنامه ارتقاء سکونتگاهها…………………………………… 47
2-2-3-3-2-یارانه مسکن………………………………………………… 48
2-2-4- سیاست زمین و خدمات………………………………………… 48
2-2-4-1-دوره دولت حداقل (1995-1980)……………………………… 49
2-2-4-1-1-توانمندسازی…………………………………………………. 50
2-2-4-2-دولت کارآمد: راهبرد نهایی مدیریت توسعه(بعد از 1995)…. 51
2-2-4-2-1-مسکن اجتماعی…………………………………………….. 52
2-2-4-2-1-1-سازمان های مسکن اجتماعی…………………………. 52
2-2-4-2-2-مسکن مقرون‌به‌صرفه……………………………………….. 53
2-3- بررسی سیاست های تامین مسکن کم‌درآمدها در کشورها…. 54
2-3-1- بررسی کلی سیاست های تامین مسکن کم‌درآمدها در کشورهای درحال‌توسعه…………. 54
2-3-1-1-بررسی نمونه‌های موردی سیاست‌های تامین مسکن کم‌درآمدها درکشورهای درحال‌توسعه……. 55
2-3-1-1-1-سیاست مسکن در کلمبیا………………………………….. 55
2-3-1-1-2-سیاست های تامین مسکن کم درآمدها در چین………… 57
2-3-1-1-3-سیاست‌های مسکن در ترکیه……………………………… 59
2-3-1-1-3-1-پروژه‌های مسکن اجتماعی ساخته شده توسط TOKI ا.61
2-3-1-1-3-2-پروژه های به اشتراک گذاری درآمد……………………… 62
2-3-1-1-4-سیاست‌های تامین مسکن کم‌درآمدها در نیجریه……….. 63
2-3-1-1-4-1-توسعه مسکن انبوه (در نیجریه)………………………… 63
2-3-1-1-5-سیاست‌های تامین مسکن کم‌درآمدها در مکزیک……….. 65
2-3-1-1-6-بررسی سیاست‌های تامین مسکن کم‌درآمدها در هند…. 67
2-3-1-1-6-1-برنامه‌های یارانه مسکن برای فقرا ……………………….67
2-3-1-1-7-سیاست تامین مسکن کم‌درآمدها در اوگاندا……………… 68
2-3-2- بررسی کلی سیاست‌های تامین مسکن کم‌درآمدها در کشورهای توسعه یافته……. 70
2-3-2-1-سیاست‌های تامین مسکن کم‌درآمدها در کشورهای عضو اتحادیه اروپا ……………..71
2-3-2-1-1-بررسی نحوه اجرا و مدیریت مسکن گروه‌های کم‌درآمد شهری در سیستم برنامه‌ریزی مسکن کشورهای عضو اتحادیه اروپا ……72
2-3-2-2-سیاست‌های تامین مسکن کم‌درآمدها در ایالات متحده آمریکا. 73
2-3-2-2-1-سیاست‌های مسکن در بحران بزرگ اقتصادی……………….. 73
2-3-2-2-2-بحران مسکن پس از جنگ ……………………………………….74
2-3-2-2-3-مسکن درمانی برای بحران شهری…………………………….. 74
2-3-2-2-4-بحران سیاسی………………………………………………….. 75
2-3-2-3-سیاست‌های تامین مسکن کم‌درآمدها در استرالیا……………. 80
2-4- شاخص‌های مسکن……………………………………………………. 83
2-4-1-1-شاخص کلیدی مسکن ارائه شده توسط بانک جهانی و UNCHS…..ا…. 86
2-4-1-2-شاخص کلیدی مسکن در کشورهای اروپایی…………………. 87
2-4-1-3-شاخص‌های مسکن استرالیا …………………………………….87
2-4-1-4-شاخص‌های مسکن ارائه شده توسط Habitat II و Istanbul+5ا…….. 88
2-4-1-5-شاخص‌های مسکن در کشورهای OECD ا………………………89
2-4-1-6-جمع‌بندی شاخص‌های مسکن…………………………………… 89
2-4-1-7-آموزه‌های بررسی تجارب جهانی…………………………………. 90
2-5- جمع‌بندی فصل………………………………………………………….. 91

برای دانلود رایگان قسمت های بیشتراز فایل به انتهای مطلب مراجعه کنید

فصل سوم: مسکن در برنامه های توسعه

در این بخش به‌طور مختصر به بررسی تحولات نقش دولت در اقتصاد مسکن به‌ویژه بعد از انقلاب پرداخته شده است. مداخله دولت در اقتصاد ایران با توجه به رده‌بندی مداخله دولت در اقتصاد در مقیاس جهانی، مرتبه‌بندی شده و تاریخ شکل‌گیری برنامه‌های توسعه با توجه به بازه‌های زمانی مختلف مداخلات دولت مورد بررسی قرار گرفته است.
در ادامه به مطالعه برنامه‌های توسعه، روند و چارچوب شکل‌گیری آن‌ها، تغییرات قیمت عوامل تولید وهدف کلی سیاست‌های تامین مسکن کم‌درآمدها در برنامه‌های توسعه سوم و چهارم پرداخته شده است.

3-1- بررسی تاریخ تحولات نقش دولت در اقتصاد ایران
بررسی‌های انجام شده نشان می‌ دهد که اندازه دولت در همه سطوح در دوره رونق درآمدهای نفتی(57-1352) بالاترین مقدار را نسبت به سایر دوره‌های تحت بررسی داشته است. در دوره انقلاب و جنگ(67-1358)همراه با رکود اقتصادی، مخارج دولت کاهش چشم‌گیری داشته که منجر به کاهش اندازه دولت در اقتصاد ایران شده است. در سال‌های برنامه اول توسعه(72-1368) اندازه دولت مرکزی نسبت به دوره قبل از آن کاهش چشمگیری داشت. کاهش رشد اقتصادی در دوره برنامه دوم توسعه(78-1373) باوجود کاهش رشد مخارج دولت باعث بیشتر شدن نسبت مخارج دولت به تولید ناخالص داخلی و افزایش اندازه دولت در همه سطوح طی این دوره گردید. رونق اقتصادی طی دوره برنامه سوم توسعه(83-1379)علی‌رغم رشد بالای مخارج دولت موجب کاهش اندازه آن در سطوح دولت مرکزی شده است. در سال 1384، مخارج جاری و عمرانی دولت در همه سطوح رشد چشمگیری نسبت به سال 1383 داشته و منجر به بزرگ‌تر شدن اندازه دولت شده است (بازمحمدی & چشمی, 1385, ص. 2-1).

این برنامه در شرایطی آغاز شد که بخش مسکن با رکود مواجه بود (مطالعات بازنگری طرح جامع مسکن, 1392) و سهم زمین در قیمت مسکن بسیار بالا بود. در این دوره تغییر رویکرد از سیاست‌ واگذاری زمین ارزان‌قیمت از افراد به تعاونی ها صورت گرفت (ماهنامه فرهنگی تحلیلی راه). اهداف کمی این برنامه، تولید 2285 هزار واحد مسکونی و ایجاد 204 میلیون مترمربع زیربنای مسکونی بوده و اهداف کیفی آن تغییر ترکیب شیوه¬های ساخت در جهت ایجاد ساختمان¬های بادوام و افزایش نسبت این ساختمان¬ها در کل ساختمان¬ها و ارتقای نسبت سرانه¬ی موجود مسکن در کشور و هدایت تولید مسکن با زیربنای کمتر و کیفیت بهتر و متناسب با سرانه¬ی ملی (قانون برنامه اول توسعه اقتصادی-اجتماعی و فرهنگی جمهوری اسلامی ایران, 1369, ص. 11-6). خط¬مشی¬های این برنامه عبارت بودند از: 1- تشویق بخش خصوصی- تعاونی و سازمان¬های مالی به تولید انبوه واحد مسکونی؛ 2- اولویت دادن به مناطق جنگ¬زده؛ 3- اعطای تسهیلات ویژه برای سازندگان مسکن استیجاری؛ 4- تدوین و اجرای ضوابط و استانداردهای لازم برای به حداقل رساندن هزینه¬ی احداث ساختمان ضمن توجه به حفظ سطح کیفی (قانون برنامه اول توسعه اقتصادی-اجتماعی و فرهنگی جمهوری اسلامی ایران, 1369, ص. 50 و 35). شاخص‌های مهم در برنامه اول توسعه عبارتند از:

– تغییرات جمعیت و خانوار و نرخ رشد آن¬ها؛
– متوسط سطح زیربنای واحدهای مسکونی تکمیل شده؛
– شیوه ساخت و نوع مصالح واحدهای مسکونی و تعداد واحدهای مسکونی در ساختمان؛
– تعداد واحدهای مسکونی و مساحت زیربنای مسکونی تولید شده؛
– سهم سرمایه¬گذاری در مسکن به تفکیک بخش¬های دولتی و خصوصی؛
– مقدار و سهم زمین¬های اختصاص یافته به مسکن بر حسب دولتی و خصوصی؛
– نیروی انسانی شاغل در بخش ساختمان و شاخص دستمزد کارگران ساختمانی(عزیزی م. , 1383; خدابخش, 1379)؛
به‌طورکلی در این دوره مجموعه‌ای از سیاست‌های مرتبط با تقویت وجه تقاضا اتخاذ شد. اما این سیاست‌ها عملا به‌‌دلیل تقابل با سیاست‌های تعدیل و تثبیت اقتصادی، نتوانست رکود موجود در بخش مسکن را از بین ببرد. در نتیجه اعتبارات عمرانی و بانکی کمتری به بخش مسکن تخصیص یافت و از سوی دیگر، افزایش سود بانکی، افزایش سریع قیمت مصالح ساختمانی و تورم شدید باعث کاهش توان مالی خانوارها شد و آثار مخربی را بر بخش مسکن به جای گذارد (مطالعات بازنگری طرح جامع مسکن, 1392).

مقدمه ……………………………………………………………………………97
3-1- بررسی تاریخ تحولات نقش دولت در اقتصاد ایران……………………. 97
3-2- چارچوب سیاست‌گذاری در بخش مسکن…………………………….. 98
3-2-1- برنامه اول توسعه‌ اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی(1372-1368)… 98
3-2-2- برنامه دوم توسعه اقتصادی- اجتماعی و فرهنگی(1378-1374)… 99
3-2-3- برنامه سوم توسعه اقتصادی- اجتماعی و فرهنگی(1383-1379) 101
3-2-3-1-بررسی روند تحولات عوامل تولید در برنامه سوم……………….. 103
3-2-3-2-بررسی عملکرد کلی سیاست‌های اتخاذ شده در رابطه با مسکن کم‌درآمدها در برنامه سوم…… 104
3-2-3-2-1-انبوه‌سازی مسکن در برنامه سوم ………………………………104
3-2-3-2-2-اجرای سیاست احداث مسکن استیجاری و اجاره به شرط تملیک………. 107
3-2-4- برنامه چهارم توسعه اقتصادی- اجتماعی و فرهنگی(1388-1384) 109
3-2-4-1-بررسی روند تحولات عوامل تولید در برنامه چهارم……………….. 111
3-2-4-2-بررسی عملکرد کلی سیاست‌های اتخاذ شده در رابطه با مسکن کم‌درآمدها در برنامه چهارم ..111
3-2-4-3-سیاست زمین صفر(مسکن مهر)…………………………………… 111
3-3- جمع‌بندی…………………………………………………………………… 116

فصل چهارم: تجزیه‌وتحلیل

روند تحولات بخش مسکن و شاخص¬هاي عملکردي آن را می¬توان از زوایاي مختلفی مورد بررسی ¬قرار داد. از آنجا که تحولات جمعیتی از یک¬سو و تعاملات اقتصاد کلان از سوي دیگر تاثیرات معنی¬داري ¬را بر عملکرد این بخش دارند، در این قسمت سعی شده تصویري از جایگاه بخش مسکن در اقتصاد کلان و همچنین تعاملات آن با متغیر هاي مختلف تحت سرفصل هاي زیر رائه شود.
• بررسی تحولات جمعیتی
• بررسی و تحلیل روند ساخت‌وساز مسکن
• مسکن و اقتصاد خانوار
• بررسی روند تحولات موجودي مسکن و تعادل آن با جمعیت و خانوار
• روند تحولات قیمت مسکن
• نقش دولت و بخش خصوصی در تامین مسکن
• جمع بندي از بررسی شاخص هاي کمی و کیفی مسکن
در بخش تحولات جمعیتی به بررسی تغییرات توزیع بعد خانوار در نقاط شهری و روستایی در بازه زمانی 1365 تا 1390 و تغییرات جمعیت، خانوار و بعد خانوار در سال‌های 1335 تا 1390 پرداخته شود. در راستای بررسی و تحلیل روند ساخت‌وساز مسکن مواردی از قبیل پروانه‌های ساختمانی صادر شده توسط شهرداری‌ها بر حسب تعداد واحد مسکونی، زیربنای واحد مسکونی و شیوه ساخت آن در طول دهه اخیر بررسی شده‌اند. در تحلیل مسکن و اقتصاد خانوار به مطالعه توزیع درآمد، بررسی هزینه‌ها و درآمد خانوار، هزینه مسکن خانوار و بررسی شاخص دسترسی به مسکن و طول دوره انتظار برای دستیابی به مسکن در دهه اخیر و نحوه تصرف واحدهای مسکونی در بازه زمانی 1375 تا 1390 پرداخته شده است.
در ارتباط با بررسی روند تحولات موجودی مسکن و تعادل آن با جمعیت و خانوار به مطالعه فاکتورهایی از قبیل روند تحولات موجودی مسکن، توزیع خانوار و واحدهای مسکونی در سال‌های 1365 تا 1390 که خود مشمول تراکم نفر در واحد مسکونی، واحد مسکونی بر اساس تعداد خانوار، تراکم خانوار در واحد مسکونی و مسکن به ازاء هزار نفر پرداخته می شود.
شاخص روند تحولات مسکن به تفکیک یک مترمربع بنا و یک مترمربع زمین ساختمان‌های شروع و تکمیل شده در مناطق شهری و روند تغییرات شاخص بهای کالاها و خدمات مصرفی و شاخص بهای مسکن مورد مطالعه قرار گرفته است.
فاکتور نهایی که نقش دولت و بخش خصوصی در تامین مسکن می‌باشد، نیز دو بخش سرمایه‌گذاری دولت در تامین مسکن و سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در واحدهای مسکونی مناطق شهری کشور را شامل می‌شود.

4-1-1- تغییرات جمعیت، خانوار و بعد خانوار
نسبت تغییرات جمعیت و خانوار و به تبع آن بعد خانوار، به الگوي تشکیل خانواده وابسته است. بسته به سن اولین ازدواج یا جدا شدن فرزندان از خانواده، اختلاف فازي میان رشد جمعیت و رشد خانوار به¬وجود می¬آید. مطابق با برآوردهاي مرکز آمار ایران، سن اولین ازدواج زنان در ایران طی سال¬هاي 1335 تا 1390 از 19 سال به 23 سال و در مردان از 24 سال به 27 سال افزایش یافته است.
بنابراین، براي تحلیل تغییرات خانوار، بررسی دوره¬هاي سرشماري 1335 تا 1390 الزامی می¬شود. ¬ در این بازه زمانی جمعیت کشور از 18,9 میلیون نفر به 75,1 میلیون نفر و تعداد خانوارها از 4میلیون به 21.1 میلیون افزایش یافته است. در این میان، بعد خانوار از روند افزایشی – کاهشی تبعیت کرده و از میانگین 4,76 نفر در سال 1335 به 5,1 نفر در سال 1365 و سپس به 3,5 نفر در سال1390رسیده است. تغییرات بعد خانوار در این سال¬ها نشان¬دهنده آن است که در سال¬هاي نخست، تفاوت چشم¬گیري میان الگوي خانوارهاي شهري و روستایی وجود نداشت. با رشد جهشی زندگی شهري و تغییر ایستارهاي خانواده¬ها از فرزند، الگوي خانوارهاي هسته¬اي مدرن بر الگوي سنتی غلبه کرده و تفاوت میان دو شیوه زندگی، خود را در شکاف میان شاخص بعد خانوار ظاهر ساخت. به¬طوري که بعد خانوار شهري در سال 1345 به بیشینه 4,9 نفر رسیده و سپس روند کاهنده خود را ادامه میدهد. اما خانوارهاي روستایی در سال 1365، یعنی 20 سال پس از نقاط شهري به شاخص بیشینه 5,45 نفردست می¬یابند (مطالعات بازنگری طرح جامع مسکن, 1392)

مقدمه………………………………………………………………………….. 119
4-1-1- تغییرات جمعیت، خانوار و بعد خانوار……………………………….. 121
4-1-2- بررسی و تحلیل روند ساخت‌وساز مسکن……………………….. 123
4-1-2-1-پروانه هاي ساختمانی صادر شده توسط شهرداري ها………. 124
4-1-2-2-بررسی پروانه هاي ساختمانی صادره برحسب شیوه ساخت. 125
4-1-1- مسکن و اقتصاد خانوار……………………………………………… 126
4-1-1-1-توزیع درآمد………………………………………………………….. 126
4-1-1-2-بررسی هزینه و درآمد خانوار……………………………………… 130
4-1-1-3-هزینه مسکن خانوار……………………………………………….. 132
4-1-2- بررسی شاخص دسترسی به مسکن و طول دوره انتظار برای دستیابی به مسکن…… 138
4-1-3- واحد هاي مسکونی موجود بر حسب نحوه تصرف……………….. 139
4-1-4- بررسی روند تحولات موجودي مسکن و تعادل آن با جمعیت و خانوار……. 140
4-1-4-1-بررسی روند تحولات موجودي مسکن در سالهاي 1365 الی 1390….. 140
4-1-4-2-بررسی و تحلیل توزیع خانوار در واحد هاي مسکونی 1365تا 1390 …….142
4-1-4-2-1-تراکم نفر در واحد مسکونی……………………………………….. 142
4-1-4-2-2-تراکم خانوار در واحد مسکونی…………………………………….. 142
4-1-4-2-3-مسکن به ازاء هزار نفر جمعیت……………………………………. 143
4-1-5- روند تحولات قیمت مسکن………………………………………………. 143
4-1-6- نقش دولت و بخش خصوصی در تامین مسکن………………………. 145
4-1-6-1-سرمایه‌گذاری دولت در تامین مسکن………………………………… 145
4-1-6-2-سرمایه‌گذاري بخش خصوصی در واحدهاي مسکونی مناطق شهري کشور به تفکیک ساختمان هاي شروع شده، نیمه تمام و تکمیل شده…………. 148
4-2- تجزیه‌وتحلیل شاخص‌های بررسی شده در طول برنامه سوم وچهارم….. 151
4-3- جمع‌بندی………………………………………………………………………. 175

فصل پنجم: پاسخ به سوالات و نتیجه‌گیری

مقدمه……………………………………………………………………………….. 178
5-1- پاسخ به سوالات…………………………………………………………….. 180
5-2- نتیجهگیری……………………………………………………………………. .187
منابع فارسی………………………………………………………………………… 192
منابع انگلیسی………………………………………………………………………. 195

برای دانلود رایگان قسمت های بیشتراز فایل به انتهای مطلب مراجعه کنید

فهرست جداول

جدول شماره 1: مسکن مقرون‌به‌صرفه در چین……………………………………………………….. 59
جدول شماره 2: خلاصهای از برنامههای تامین مسکن کمدرآمدها در کشورهای مختلف……… 94
جدول شماره 3: روند تحولات شاخص بهای اقلام کلیدی در بخش مسکن(برنامه سوم)……… 104
جدول شماره 4:تولید در بخش مسکن طی برنامه سوم………………………………………….. 106
جدول شماره 5: سهم ساختمان‌های سه طبقه و بیشتر در ساخت‌و سازهای مناطق شهری طی دوره برنامه سوم……. 106
جدول شماره 6: روند تحولات شاخص بهای اقلام کلیدی در بخش مسکن(برنامه چهارم) ……………………………………..111
جدول شماره 7:مشخصات کلی حجم ساخت‌و ساز در مسکن مهر(هزارواحد)…………………………………………………. 113
جدول شماره 8: برآورد میزان نقدینگی خانوارهای شهری جهت خرید مسکن در سال 1388 میلیون ریال- درصد………… 115
جدول شماره 9: تغییرات جمعیت و خانوار کل کشور در نقاط شهری و روستایی در سال‌های 90-1335 …………………….122
جدول شماره 10: مقایسه تغییرات نرخ رشد جمعیت و خانوار کل کشور در نقاط شهری و روستایی در سال‌های90-13.. 123
جدول شماره 11: پروانه های ساختمانی صادر شده برای احداث ساختمان مسکونی بر حسب تعداد واحد مسکونی، مساحت زمین و مساحت زیربنا در نقاط شهری(فقره- هزار مترمربع) …………………………………………………………………………………..124
جدول شماره 12: روند تحولات متوسط زیربنای هر واحد مسکونی در نقاط شهری کل کشور طی سال‌های 1380-1391…….. 125
جدول شماره 13: پروانه های ساختمانی صادر شده در مناطق شهری برحسب شیوه ساخت در سال‌های 1385تا..1390……126
جدول شماره 14: ضریب جینی و سهم هزینه ناخالص سرانه هر دهک در سال‌های 91-1380: کل کشور(دهک وزنی)……….. 128
جدول شماره 15: متوسط هزینه‌های خالص سالانه یک خانوار شهری و روستایی(ریال)…………………………………………… 130
جدول شماره 16: متوسط درآمد سالانه یک خانوار شهری و روستایی (ریال)……. 131
جدول شماره 17: متوسط هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار(ریال)………………. 133
جدول شماره 18: متوسط هزینه ناخالص سالانه مسکن یک خانوار شهری در هر یک از دهکهای هزینه سالانه(ریال)…………… 134
جدول شماره 19: متوسط هزینه ناخالص سالانه مسکن یک خانوار روستایی در هر یک از دهکهای هزینه سالانه(ریال)………… 136
جدول شماره 20: تحولات شاخصهای دستیابی به مسکن، طول دوره انتظار،درآمد خانوار و قمیت مسکن در بازه زمانی91-1379 .139
جدول شماره 21: خانوارهای شهری ساکن در کشور بر حسب نحوه تصرف مسکن 90-1375 (درصد)………………………………. 140
جدول شماره 22: روند تحولات موجودی مسکن مناطق شهری و روستایی کشور در سالهای 1365تا1390(میلیون واحد) ………..141
جدول شماره 23: متوسط موجودی مسکن سالانه اضافه شده مناطق شهری و روستایی کشور در سالهای90-1365…………… 141
جدول شماره 24: تحولات شاخص نفر در واحد مسکونی در سالهای90-1365…….. 142
جدول شماره 25: تحولات تراکم خانوار در واحد مسکونی در سالهای 1365 تا1390(میلیون واحد)……………………………………. 142
جدول شماره 26: واحدهای مسکونی موجود به ازای هزار نفر جمعیت در سالهای 90-1365 ………………………………………….143
جدول شماره 27: روند تغییرات شاخص بهای کالاها و خدمات مصرفی و شاخص بهای مسکن ………………………………………..144
جدول شماره 28: متوسط نرخ رشد سالانه قیمت مسکن در سالهای 1379 تا 1391(درصد) ……………………………………………145
جدول شماره 29: اعتبارات عمرانی دولت در فصل مسکن(میلیون ریال) …………………………………………………………………..146
جدول شماره 30: خانوارهای دریافت کننده زمین برای ساخت واحد مسکونی و مساحت اراضی واگذار شده توسط سازمان ملی زمین و مسکن………. 147
جدول شماره 31: احداث مسکن محرومین توسط بنیاد مسکن انقلاب اسلامی….. 148
جدول شماره 32: سرمایهگذاری بخش خصوصی در واحدهای مسکونی مناطق شهری کشور (میلیارد ریال)……………………….. 149
جدول شماره 33: چارچوب سیاست‌گذاری در بخش مسکن در برنامه‌های توسعه سوم و چهارم ……………………………………….181

فهرست نمودارها

نمودار شماره 1: مدل مفهومی تامین مسکن در کشورهای درحال‌توسعه………….. 55
نمودار شماره 2: شکل‌گیری برنامه های توسعه در رده‌های زمانی مداخله دولت…. 98
نمودار شماره 3: متوسط زمین اختصاص داده شده به هر واحد مسکونی در مناطق شهری …………………..107
نمودار شماره 4: مقایسه مسکن استیجاری دولتی و طرح الغدیر…………………… 108
نمودار شماره 5: روند تحولات تولید مسکن در نقاط شهری کل کشور طی سال‌های 1388-1380…………… 153.
نمودار شماره 6: کمبود مسکن به ازای یک خانوار در مسکن در سال‌های 1390-1385…………………………. 154
نمودار شماره 7: سهم بودجه تامین مسکن کم‌درآمدها نسبت به بودجه کل مسکن در سال‌های 91-1379……. 155
نمودار شماره 8: احداث مسکن محرومین توسط بنیاد مسکن انقلاب اسلامی…… 156
نمودار شماره 9: توان تامین مسکن در دهک‌های درآمدی…………………………… 157
نمودار شماره 10: روند تحولات متوسط زمین هر واحد مسکونی در نقاط شهری کل کشور طی سال‌های 1380-1391………… 158
نمودار شماره 11: مقایسه میزان سرمایه‌گذاری دولت و بخش خصوصی در تامین مسکن…………………………… 159
نمودار شماره 12: سهم هزینه ناخالص سرانه هر دهک در سال‌های 91-1380 درکل کشور ………………………….160
نمودار شماره 13: سهم ده درصد ثروتمندترین به ده درصد فقیرترین جمعیت……… 160
نمودار شماره 14: نرخ رشد سالانه مخارج خانوار بر حسب درصد(سرانه)90-1380 .161
نمودار شماره 15: متوسط هزينه‌هاي ناخالص غيرخوراكي سالانه يك خانوار شهري ‌در هر يك از دهك‌های درآمدی(برحسب ریال)-1379………………… 162
نمودار شماره 16: متوسط هزینه‌های ناخالص غیرخوراکی سالانه یک خانوار شهری در هر یک از دهک‌های درآمدی (برحسب ریال)-1388…………………. 162
نمودار شماره 17: سهم هزینه مسکن در سبد خانوار طی سال‌های1379-1390 ..163
نمودار شماره 18: مقایسه سهم مسکن در دهک‌های درآمدی یک تا چهار در سال‌های 1379 تا 1390………. 164
نمودار شماره 19: تغییرات شاخص بهای مسکن……………………………………. 165
نمودار شماره 20:تحولات نرخ تورم در بازه زمانی1390-1379 ………………………166
نمودار شماره 21: نرخ خانه‌های خالی در مناطق شهری کشور 1385الی 1390(درصد)…………………. 167
نمودار شماره 22: کمبود مسکن به ازای یک خانوار در مسکن 1390-1365 ……..168.
نمودار شماره 23: روند تحولات شاخص دسترسی مسکن در بازه زمانی1391-1379 ……………………..169
نمودار شماره 24: شاخص دسترسي مسكن به درآمد سالانه خانوار در دهک های مختلف درآمدی1383 و 1386……. 170
نمودار شماره 25: شاخص دسترسی به مسکن در دهک‌های درآمدی مختلف در ایران در مقایسه با استاندارد بین المللی… 170
نمودار شماره 26: بررسی شاخص دوره انتظار در بازه زمانی1391-1379…….. 171
نمودار شماره 27: مقایسه بانک پذیر بودن اقشار کم درآمد در برنامه های سوم و چهارم ……………173
نمودار شماره 28: بررسی نرخ مالکیت در دهک‌های درآمدی(درصد)…………. 174
نمودار شماره 29: دسته بندی اهداف، سوالات و فرضیه‌ها…………………….. 178
نمودار شماره 30: مقایسه تحولات قیمت عوامل تولید در برنامه سوم و چهارم…… 182
نمودار شماره 31: درصد سهم عملکرد واحدهای استیجاری از برنامه……….184

 

ABSTRACT

Examination of the effectiveness of low income’s housing policies in Iran. (A parative study of third and fourth past revolution development plansHousing has always been considered as one of the fundamental human needs. But still many people in the world, especially in low-income groups are incapable of fulfilling the basic needs, Therefore, economists considered the provision of housing impoverished classes of instances of market failure that requires government intervention. In Iran the provision of housing for low-income segments as one of the most important unctions of government is legitimate. In this regard, one of the steps taken by government is adopting policies in the form of a five-year socio-economic velopment in the rovision of housing for low-income segmentsIn order to evaluate the effectiveness of olicies, especially in the eighties, The present thesis examines the development of ow-income housing policies in third and fourth socio-economic programs, Changes in factors of production prices during the program and the overall objectives of policies in low-income housing and ultimately the effectiveness of these policies on the provision of housing for low-income housing indicatorsThe results suggest that low-income housing programs during the period under review, have shaped in order to address the underlying issues, Also the factors of production at the end of forth program reached its peak. However, Mass housing and rental housing in the third program have been successful in achieving the goals, but they have not been able to improve housing indicators for low-incom group.While the Mehr housing policy in the fourth plan not only failed to achieve its overall goal, also low-income housing indicators have been worse than the previous period‌ So that the waiting period for the purchase of house and access to housing for one to four Income deciles In forth plan is more than third plan of the third and in compared with the international standard is in critical condition. However, for low-income housing property index also improved but shows a tendency to live in informal settlements for this stratum of society. Household density of residential units is above average for this class of societyFinally, according to studies, After overall conclusion and answer the questions raised, to improve the existing problems in the provision of housing for low-income segments some proposals presented



بلافاصله بعد از پرداخت به ایمیلی که در مرحله بعد وارد میکنید ارسال میشود.


فایل pdf غیر قابل ویرایش

قیمت25000تومان

خرید فایل word

قیمت35000تومان